IMMOATTEST – Sachverständigenbüro für Bau und Immobilien in Hamburg

Sachverständigenbüro für Bau und Immobilien in Hamburg

Verkehrswertgutachten Hamburg

Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 und § 194 BauGB für Kauf, Verkauf, Erbschaft, Scheidung und Finanzamt. Nachvollziehbar hergeleitet und vollständig dokumentiert.

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Überblick

Ein Verkehrswertgutachten sagt Ihnen, was Ihre Immobilie in Hamburg am Stichtag wirklich wert ist – belastbar genug für Finanzamt, Bank, Erbengemeinschaft oder Gericht. Wir besichtigen das Objekt vor Ort, werten Grundbuch, Baulasten, Bodenrichtwert und die Marktdaten des Gutachterausschusses aus und leiten den Wert nach den Verfahren der ImmoWertV 2021 her. Rechtliche Grundlage ist § 194 BauGB: Danach ist der Verkehrswert der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

In Hamburg ist das anspruchsvoller als in vielen anderen Regionen. Die Preisniveaus zwischen Altona, Barmbek, Bergedorf und den Elbvororten unterscheiden sich deutlich, und Erbbaurechte, Milieuschutzgebiete, Wohnungsbindungen oder Denkmalschutz beeinflussen den Wert erheblich. Wir arbeiten deshalb mit den aktuellen Bodenrichtwerten, den Liegenschaftszinssätzen und den Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg und begründen jede Anpassung schriftlich.

Je nach Objektart wählen wir das passende Verfahren: das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und typisierten Reihenhäusern, das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und das Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten und gemischt genutzten Immobilien. Häufig rechnen wir zwei Verfahren und begründen, welches den Markt am Stichtag besser abbildet. Das Ergebnis ist ein vollständiges Gutachten mit Fotodokumentation, Berechnungen, Quellenangaben und einer Herleitung, die Banken, Finanzämter und Gerichte nachvollziehen können.

Anlässe

Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?

  • Kauf und Verkauf

    Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist, bevor Sie einen Preis aufrufen oder ein Angebot annehmen. Ein Gutachten schafft eine Verhandlungsgrundlage, die nicht von Maklerinteressen geprägt ist.

  • Erbschaft und Erbengemeinschaft

    Bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft braucht es eine Zahl, die alle Beteiligten akzeptieren. Für die Erbschaftsteuer kann ein Gutachten den vom Finanzamt typisierten Wert nach unten korrigieren, wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt.

  • Scheidung und Zugewinnausgleich

    Der Wert der Immobilie zum Stichtag entscheidet über die Höhe des Ausgleichs. Wir bewerten stichtagsbezogen und dokumentieren die Herleitung so, dass sie im Verfahren standhält.

  • Schenkung und vorweggenommene Erbfolge

    Wer Immobilien zu Lebzeiten überträgt, braucht einen belastbaren Wert für die Schenkungsteuer und für Ausgleichszahlungen unter Geschwistern.

  • Steuerliche Anlässe

    Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG sowie für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude ist ein Sachverständigengutachten der übliche Weg.

  • Betreuung, Nachlassverwaltung und Zwangsverwaltung

    Betreuer, Testamentsvollstrecker und Verwalter müssen Vermögenswerte belegen. Ein Gutachten dokumentiert den Wert gegenüber Gericht und Beteiligten.

Ablauf

Ablauf in vier Schritten

  1. 01

    Ersteinschätzung

    Sie schildern Objekt und Anlass. Wir klären, welches Verfahren passt, welcher Stichtag gilt und welche Unterlagen nötig sind. Danach erhalten Sie einen Festpreis.

  2. 02

    Unterlagen und Recherche

    Wir prüfen Grundbuch, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Mietverträge und Modernisierungsnachweise und holen Bodenrichtwert und Marktdaten ein.

  3. 03

    Ortstermin

    Aufnahme von Baujahr, Bauweise, Ausstattungsstandard, Modernisierungsgrad, Bauschäden und Restnutzungsdauer mit vollständiger Fotodokumentation.

  4. 04

    Gutachten

    Berechnung nach ImmoWertV 2021, Marktanpassung, schriftliche Herleitung und Übergabe als PDF und gedrucktes Exemplar, auf Wunsch mit Besprechung.

Grundlagen

Rechtliche Grundlagen

§ 194 BauGB
Definiert den Verkehrswert als den am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis. Er ist damit die gesetzliche Grundlage jeder Wertermittlung.
ImmoWertV 2021
Regelt seit 2022 einheitlich die Verfahren, die Modellkonformität und die Ableitung der Daten. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sind gleichrangig, entscheidend ist die Eignung im Einzelfall.
Bodenrichtwert und Gutachterausschuss
Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren stammen aus den Datensammlungen des Gutachterausschusses und müssen modellkonform verwendet werden.
§ 198 BewG
Erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt durch ein Sachverständigengutachten, wenn die typisierte Bewertung zu hoch ausfällt.

Fragen und Antworten

Häufige Fragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten in Hamburg?

Der Aufwand richtet sich nach Objektart, Umfang der Unterlagen und Verwendungszweck. Ein Kurzgutachten für die eigene Entscheidung liegt deutlich unter einem vollständigen Verkehrswertgutachten für Finanzamt oder Gericht. Sie erhalten vor der Beauftragung immer einen Festpreis, die Ersteinschätzung ist kostenlos.

Wie lange dauert die Erstellung?

Den Ortstermin bekommen wir in Hamburg meist innerhalb weniger Tage unter. Danach dauert die Ausarbeitung in der Regel ein bis drei Wochen, abhängig davon, wie schnell Unterlagen und Auskünfte vorliegen. Fristen berücksichtigen wir, wenn Sie sie bei der Anfrage nennen.

Welche Unterlagen benötigen Sie?

Hilfreich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Schnitte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baubeschreibung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen sowie bei vermieteten Objekten die Mietverträge und die Betriebskostenabrechnung. Fehlende Unterlagen können wir in vielen Fällen beschaffen.

Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein methodisch sauberes, nach ImmoWertV hergeleitetes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Genau so erstellen wir es. Die abschließende Würdigung liegt beim Finanzamt, deshalb stimmen wir den Aufbau bei steuerlichen Anlässen gern mit Ihrem Steuerberater ab.

Worin unterscheiden sich die drei Wertermittlungsverfahren?

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab und passt am besten zu Eigentumswohnungen. Das Sachwertverfahren geht von Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert aus und eignet sich für eigengenutzte Häuser. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die nachhaltig erzielbaren Reinerträge und ist bei Renditeobjekten das Mittel der Wahl.

Kann ich das Gutachten auch rückwirkend zu einem Stichtag bekommen?

Ja. Bei Erbfällen, Scheidungen oder steuerlichen Fragen ist häufig ein zurückliegender Stichtag maßgeblich. Wir bewerten dann mit den Marktdaten, Bodenrichtwerten und Baukostenindizes, die zu diesem Zeitpunkt gültig waren.

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