Sachverständigenbüro für Bau und Immobilien in Hamburg
Verkehrswertgutachten Hamburg
Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 und § 194 BauGB für Kauf, Verkauf, Erbschaft, Scheidung und Finanzamt. Nachvollziehbar hergeleitet und vollständig dokumentiert.
Überblick
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag für ein Grundstück zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ein Verkehrswertgutachten übersetzt diese Definition in eine belastbare Zahl: Wir untersuchen das Objekt vor Ort, werten Grundbuch, Baulasten, Bodenrichtwert und Marktdaten des Gutachterausschusses aus und leiten den Wert nach den Verfahren der ImmoWertV 2021 her.
In Hamburg ist das anspruchsvoller als in vielen anderen Regionen. Die Preisniveaus zwischen Altona, Barmbek, Bergedorf und den Elbvororten unterscheiden sich deutlich, und Erbbaurechte, Milieuschutzgebiete, Wohnungsbindungen oder Denkmalschutz beeinflussen den Wert erheblich. Wir arbeiten deshalb mit den aktuellen Bodenrichtwerten, den Liegenschaftszinssätzen und den Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg und begründen jede Anpassung schriftlich.
Je nach Objektart wählen wir das passende Verfahren: das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und typisierten Reihenhäusern, das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und das Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten und gemischt genutzten Immobilien. Häufig rechnen wir zwei Verfahren und begründen, welches den Markt am Stichtag besser abbildet. Das Ergebnis ist ein vollständiges Gutachten mit Fotodokumentation, Berechnungen, Quellenangaben und einer Herleitung, die Banken, Finanzämter und Gerichte nachvollziehen können.
Anlässe
Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Kauf und Verkauf
Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist, bevor Sie einen Preis aufrufen oder ein Angebot annehmen. Ein Gutachten schafft eine Verhandlungsgrundlage, die nicht von Maklerinteressen geprägt ist.
Erbschaft und Erbengemeinschaft
Bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft braucht es eine Zahl, die alle Beteiligten akzeptieren. Für die Erbschaftsteuer kann ein Gutachten den vom Finanzamt typisierten Wert nach unten korrigieren, wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Der Wert der Immobilie zum Stichtag entscheidet über die Höhe des Ausgleichs. Wir bewerten stichtagsbezogen und dokumentieren die Herleitung so, dass sie im Verfahren standhält.
Schenkung und vorweggenommene Erbfolge
Wer Immobilien zu Lebzeiten überträgt, braucht einen belastbaren Wert für die Schenkungsteuer und für Ausgleichszahlungen unter Geschwistern.
Steuerliche Anlässe
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG sowie für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude ist ein Sachverständigengutachten der übliche Weg.
Betreuung, Nachlassverwaltung und Zwangsverwaltung
Betreuer, Testamentsvollstrecker und Verwalter müssen Vermögenswerte belegen. Ein Gutachten dokumentiert den Wert gegenüber Gericht und Beteiligten.
Ablauf
Ablauf in vier Schritten
- 01
Ersteinschätzung
Sie schildern Objekt und Anlass. Wir klären, welches Verfahren passt, welcher Stichtag gilt und welche Unterlagen nötig sind. Danach erhalten Sie einen Festpreis.
- 02
Unterlagen und Recherche
Wir prüfen Grundbuch, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Mietverträge und Modernisierungsnachweise und holen Bodenrichtwert und Marktdaten ein.
- 03
Ortstermin
Aufnahme von Baujahr, Bauweise, Ausstattungsstandard, Modernisierungsgrad, Bauschäden und Restnutzungsdauer mit vollständiger Fotodokumentation.
- 04
Gutachten
Berechnung nach ImmoWertV 2021, Marktanpassung, schriftliche Herleitung und Übergabe als PDF und gedrucktes Exemplar, auf Wunsch mit Besprechung.
Grundlagen
Rechtliche Grundlagen
- § 194 BauGB
- Definiert den Verkehrswert als den am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis. Er ist damit die gesetzliche Grundlage jeder Wertermittlung.
- ImmoWertV 2021
- Regelt seit 2022 einheitlich die Verfahren, die Modellkonformität und die Ableitung der Daten. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sind gleichrangig, entscheidend ist die Eignung im Einzelfall.
- Bodenrichtwert und Gutachterausschuss
- Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren stammen aus den Datensammlungen des Gutachterausschusses und müssen modellkonform verwendet werden.
- § 198 BewG
- Erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt durch ein Sachverständigengutachten, wenn die typisierte Bewertung zu hoch ausfällt.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
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