IMMOATTEST – Sachverständigenbüro für Bau und Immobilien in Hamburg

Sachverständigenbüro für Bau und Immobilien in Hamburg

Beleihungswertgutachten Hamburg

Wertermittlung für Kreditinstitute und Finanzierungsvorhaben. Auf die Anforderungen finanzierender Banken zugeschnitten und vollständig belegt.

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Überblick

Der Beleihungswert ist nicht dasselbe wie der Verkehrswert. Er beschreibt den Wert einer Immobilie, der bei vorsichtiger Bewertung über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich erzielbar ist. Spekulative Elemente und kurzfristige Marktübertreibungen bleiben außen vor. Genau deshalb liegt der Beleihungswert regelmäßig unter dem Verkehrswert und ist für Banken die Grundlage der Beleihungsgrenze.

Für Hamburger Objekte ist diese Unterscheidung besonders spürbar. In Stadtteilen mit stark gestiegenen Preisen weicht der nachhaltig erzielbare Wert deutlich vom aktuellen Marktpreis ab. Wir arbeiten mit langfristig tragfähigen Mietansätzen, marktüblichen Bewirtschaftungskosten und einer belastbaren Restnutzungsdauer, statt eine Momentaufnahme fortzuschreiben.

Unsere Wertgutachten für Finanzierungszwecke folgen dem Aufbau, den Kreditinstitute erwarten: Objekt- und Lagebeschreibung, bauliche Beurteilung, Herleitung nach Ertrags- und Sachwertverfahren, Angaben zur Drittverwendungsfähigkeit, Marktüblichkeit der Mieten und ein klarer Abgleich zwischen Verkehrswert und nachhaltigem Wertansatz. So kann die Bank die Zahl prüfen, ohne nachfragen zu müssen.

Anlässe

Wann brauchen Sie ein Beleihungswertgutachten?

  • Ankaufsfinanzierung

    Vor dem Erwerb eines Wohn- oder Renditeobjekts, wenn die Bank eine externe Wertermittlung verlangt oder Sie die Finanzierungsstruktur vorher kennen wollen.

  • Anschlussfinanzierung und Prolongation

    Bei auslaufender Zinsbindung entscheidet der aktuelle Wertansatz über Konditionen und Beleihungsauslauf.

  • Kapitalbeschaffung auf Bestandsimmobilien

    Wenn Sie stille Reserven im Bestand für neue Vorhaben nutzen wollen, braucht die Bank einen nachvollziehbaren Wert.

  • Bauträgerfinanzierung

    Bewertung des Vorhabens im Bauzustand und nach Fertigstellung, gestützt auf eine belastbare Kostenermittlung.

  • Portfolio und Bilanz

    Für die Bewertung von Beständen, für Gesellschafterentscheidungen und für die Dokumentation gegenüber Kapitalgebern.

  • Zweitmeinung zur Bankbewertung

    Wenn die interne Bewertung Ihrer Bank deutlich unter Ihrer Erwartung liegt, prüfen wir die Annahmen und legen eine begründete Alternative vor.

Ablauf

Ablauf in vier Schritten

  1. 01

    Zielklärung

    Wir klären Finanzierungszweck, Anforderungen der Bank, Stichtag und Objektart und nennen Ihnen einen Festpreis.

  2. 02

    Unterlagenprüfung

    Auswertung von Grundbuch, Mietaufstellung, Betriebskosten, Baubeschreibung, Genehmigungen und Investitionsplanung.

  3. 03

    Ortstermin

    Beurteilung von Bausubstanz, Instandhaltungsstau, Ausstattung, Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit.

  4. 04

    Wertermittlung und Bericht

    Herleitung nach Ertrags- und Sachwertverfahren, Ableitung des nachhaltigen Wertansatzes und bankfähige Dokumentation.

Grundlagen

Rechtliche Grundlagen

§ 16 PfandBG
Definiert den Beleihungswert als den dauerhaft erzielbaren Wert unter Ausschluss spekulativer Elemente. Er ist der Maßstab für die vorsichtige Bewertung.
Beleihungswertermittlungsverordnung
Gibt für Pfandbriefbanken Mindestanforderungen an Verfahren, Mietansätze, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssätze vor.
ImmoWertV 2021
Bleibt die methodische Basis für die Herleitung von Ertrags- und Sachwert; der nachhaltige Wertansatz wird daraus abgeleitet.
Vorgaben der Kreditinstitute
Viele Häuser verlangen zusätzlich Aussagen zur Drittverwendungsfähigkeit, zum Instandhaltungsstau und zur Marktüblichkeit der Mieten. Diese Punkte sind bei uns Standard.

Fragen und Antworten

Häufige Fragen

Warum liegt der Beleihungswert unter dem Verkehrswert?

Weil er bewusst vorsichtig angesetzt wird. Er soll auch dann noch tragen, wenn der Markt nachgibt. Kurzfristige Preisspitzen, überdurchschnittliche Mieten und persönliche Sondereinflüsse bleiben deshalb unberücksichtigt.

Akzeptiert meine Bank ein externes Gutachten?

Viele Institute akzeptieren externe Wertgutachten oder nutzen sie als Grundlage ihrer internen Beurteilung. Sagen Sie uns bei der Anfrage, welche Bank beteiligt ist und welchen Aufbau sie erwartet, dann richten wir das Gutachten danach aus.

Bewerten Sie auch Objekte im Bauzustand?

Ja. Bei Neubau, Umbau oder Sanierung bewerten wir den aktuellen Bautenstand und den Wert nach Fertigstellung auf Basis der geprüften Kostenermittlung und der Planung.

Welche Objektarten decken Sie ab?

Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte sowie Gewerbe- und Anlageimmobilien in Hamburg und im Umland.

Wie schnell liegt das Gutachten vor?

In der Regel innerhalb von ein bis drei Wochen nach dem Ortstermin. Wenn eine Finanzierungszusage terminiert ist, priorisieren wir entsprechend.

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