IMMOATTEST – Sachverständigenbüro für Bau und Immobilien in Hamburg

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Restnutzungsdauer-Gutachten Hamburg

Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nach ImmoWertV als Grundlage für eine höhere Abschreibung und realistische Wertansätze im Bestand.

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Überblick

Vermietete Gebäude werden steuerlich pauschal abgeschrieben, je nach Baujahr mit zwei, zweieinhalb oder drei Prozent pro Jahr. Diese Pauschale unterstellt eine Nutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren. Viele Bestandsgebäude in Hamburg haben aber objektiv eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer, etwa wegen unsanierter Haustechnik, überalterter Fenster, feuchter Keller oder eines Zuschnitts, der heutigen Anforderungen nicht mehr entspricht.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt in diesen Fällen den Ansatz der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer. Der Bundesfinanzhof hat 2021 bestätigt, dass sich Eigentümer jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall zur Begründung geeignet erscheint. Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer am konkreten Objekt herleitet, ist dafür der belastbarste Weg.

Wir ermitteln die Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV: Ausgangspunkt ist die übliche Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart, davon wird das Alter abgezogen, anschließend wird der Wert anhand des tatsächlichen Modernisierungsgrads und erkennbarer Mängel angepasst. Wir beurteilen dazu Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro, Sanitär, Grundriss und Wärmeschutz einzeln und dokumentieren jede Einstufung mit Fotos und Begründung. Das Ergebnis ist eine Zahl, die der Steuerberater übernehmen und das Finanzamt prüfen kann.

Anlässe

Wann brauchen Sie ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

  • Nach dem Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie

    Je älter und unsanierter das Gebäude, desto größer ist der Unterschied zwischen Pauschal-AfA und tatsächlicher Restnutzungsdauer.

  • Altbauten in Hamburg

    Gründerzeit- und Nachkriegsbauten mit alter Haustechnik erreichen häufig deutlich kürzere Restnutzungsdauern als die Pauschale unterstellt.

  • Vor einer geplanten Sanierung

    Der Zustand vor der Modernisierung ist maßgeblich. Wer erst saniert und dann bewerten lässt, verschenkt das Ergebnis.

  • Bei Erbschaft oder Übertragung

    Mit dem Übergang beginnt die Abschreibung neu. Ein Gutachten zum Stichtag sichert den Ansatz ab.

  • Für gemischt genutzte Objekte

    Bei teilgewerblicher Nutzung sind unterschiedliche Nutzungsdauern und Aufteilungen zu berücksichtigen.

  • Zur Wertermittlung im Bestand

    Auch außerhalb der Steuer ist die Restnutzungsdauer eine zentrale Größe, etwa im Ertragswertverfahren und bei der Alterswertminderung.

Ablauf

Ablauf in vier Schritten

  1. 01

    Prüfung der Eignung

    Wir schauen uns Baujahr, Nutzung und bisherige Modernisierungen an und sagen Ihnen offen, ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt rechnet.

  2. 02

    Unterlagen

    Kaufvertrag, Baujahr, Grundrisse, Nachweise zu Modernisierungen und Instandhaltungen sowie vorhandene Energieausweise.

  3. 03

    Ortstermin

    Bauteilbezogene Aufnahme von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Leitungen, Bädern, Grundriss und Wärmeschutz mit Fotodokumentation.

  4. 04

    Herleitung und Gutachten

    Modellkonforme Ermittlung der Restnutzungsdauer, schriftliche Begründung je Bauteil und Übergabe in einer Form, die Ihr Steuerberater direkt verwenden kann.

Grundlagen

Rechtliche Grundlagen

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Erlaubt den Ansatz einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer anstelle der pauschalen Abschreibungssätze.
BFH-Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19
Stellt klar, dass jede geeignete Darlegungsmethode zulässig ist und kein bestimmtes Bausubstanzgutachten verlangt werden darf.
ImmoWertV 2021, Anlage 2
Enthält das Modell zur Ableitung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden über Modernisierungspunkte und Gesamtnutzungsdauer.
BMF-Schreiben vom 22.02.2023
Beschreibt die Anforderungen der Finanzverwaltung an den Nachweis. Wir richten Aufbau und Begründungstiefe daran aus.

Fragen und Antworten

Häufige Fragen

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