Sachverständigenbüro für Bau und Immobilien in Hamburg
Schadensgutachten für Gebäude in Hamburg
Risse, Feuchtigkeit, undichte Dächer und mangelhafte Ausführung. Wir klären Ursache, Verantwortlichkeit und die Kosten der Instandsetzung.
Überblick
Ein Bauschadengutachten beantwortet drei Fragen: Was liegt tatsächlich vor, woher kommt es, und was kostet die fachgerechte Beseitigung. Erst diese Reihenfolge macht ein Gutachten brauchbar. Ein Riss in der Wand kann ein harmloser Setzungsriss sein oder ein Hinweis auf ein Gründungsproblem. Feuchtigkeit im Keller kann von aufsteigender Nässe, von drückendem Wasser, von einer undichten Leitung oder von Kondensat stammen. Die Maßnahmen und die Kostenverantwortung unterscheiden sich in jedem dieser Fälle grundlegend.
Wir untersuchen das Schadensbild systematisch am Objekt: Bauteilaufnahme, Feuchtemessung mit kalibrierten Geräten, Temperaturmessung, bei Bedarf Thermografie zur Ortung von Wärmebrücken, Rissmonitoring über einen definierten Zeitraum und der Abgleich mit Bestandsunterlagen und Ausführungsplanung. Dazu kommt die Bewertung, ob die Ausführung den anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung entsprach.
Anschließend ordnen wir das Ergebnis rechtlich verwertbar ein: Handelt es sich um einen Mangel im Sinne des Werkvertragsrechts, um einen Instandhaltungsrückstand oder um eine nutzungsbedingte Veränderung. Wir beziffern die Instandsetzungskosten nach DIN 276 und trennen dabei Mangelbeseitigung, Sowieso-Kosten und wertverbessernde Maßnahmen. Damit haben Sie und Ihr Anwalt eine Grundlage, mit der sich außergerichtlich verhandeln oder ein Verfahren führen lässt.
Anlässe
Wann brauchen Sie ein Bauschadengutachten?
Mängel nach Neubau oder Sanierung
Wenn Leistungen nicht fachgerecht ausgeführt wurden und das Unternehmen die Verantwortung bestreitet.
Vor der Bauabnahme
Eine begleitete Abnahme verhindert, dass Sie Mängel unbemerkt akzeptieren und damit die Beweislast tragen.
Risse und Setzungen
Bei neuen oder sich verändernden Rissen, insbesondere nach Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück.
Feuchtigkeit und Wassereintritt
Bei feuchten Kellern, durchfeuchteten Wänden, undichten Dächern, Balkonen und Terrassen.
Beweissicherung
Vor Abbruch-, Tiefbau- oder Rammarbeiten in der Nachbarschaft dokumentieren wir den Ausgangszustand.
Kauf einer Bestandsimmobilie
Eine technische Zustandsprüfung vor dem Notartermin zeigt, welche Kosten in den nächsten Jahren auf Sie zukommen.
Ablauf
Ablauf in vier Schritten
- 01
Schadensaufnahme im Gespräch
Sie schildern das Schadensbild und den Verlauf. Wir sagen Ihnen, welche Untersuchung sinnvoll ist, und nennen einen Festpreis.
- 02
Unterlagen
Auswertung von Bauvertrag, Leistungsverzeichnis, Plänen, Abnahmeprotokollen, Fotos und bisherigem Schriftverkehr.
- 03
Ortstermin und Messung
Bauteilprüfung, Feuchte- und Temperaturmessung, bei Bedarf Thermografie und Bauteilöffnung, vollständige Fotodokumentation.
- 04
Gutachten
Feststellung, Ursachenanalyse, Bewertung nach den anerkannten Regeln der Technik, Sanierungsvorschlag und Kostenermittlung.
Grundlagen
Rechtliche Grundlagen
- § 633 BGB
- Definiert den Sachmangel im Werkvertrag: geschuldet ist die vereinbarte Beschaffenheit, ersatzweise die Eignung für die gewöhnliche Verwendung.
- VOB/B
- Regelt bei vereinbarter Geltung Abnahme, Mängelansprüche und Fristen und bildet damit häufig den vertraglichen Rahmen des Streits.
- Anerkannte Regeln der Technik
- Maßgeblich sind die zum Zeitpunkt der Ausführung geltenden Normen und Fachregeln, etwa zur Bauwerksabdichtung, zum Wärmeschutz und zu Dachdeckungen.
- Selbstständiges Beweisverfahren
- Nach den §§ 485 ff. ZPO kann der Zustand gerichtlich gesichert werden. Ein Privatgutachten ist dafür oft die inhaltliche Vorbereitung.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Ist ein Privatgutachten vor Gericht verwertbar?
Es ist kein Beweismittel wie ein Gerichtsgutachten, sondern qualifizierter Parteivortrag. In der Praxis ist es dennoch wirksam: Es zeigt der Gegenseite früh die technische Lage, viele Fälle enden dadurch außergerichtlich. Bestellt das Gericht einen eigenen Sachverständigen, dient unser Gutachten Ihrem Anwalt als Grundlage.
Öffnen Sie Bauteile?
Wenn es zur Klärung nötig ist und Sie als Eigentümer zustimmen, ja. Bauteilöffnungen stimmen wir vorher ab, weil sie Folgekosten verursachen. Häufig reichen zerstörungsfreie Messverfahren aus.
Wie schnell bekomme ich einen Ortstermin?
In Hamburg in der Regel innerhalb weniger Tage. Bei laufendem Wassereintritt oder drohender Verjährung von Mängelansprüchen versuchen wir, kurzfristig zu kommen.
Können Sie auch die Kosten der Beseitigung beziffern?
Ja. Wir ermitteln die Instandsetzungskosten nach DIN 276 und trennen dabei Mangelbeseitigung, Sowieso-Kosten und Wertverbesserung, damit die Zahlen im Streitfall Bestand haben.
Begleiten Sie auch die Sanierung?
Auf Wunsch prüfen wir das Sanierungskonzept, die Angebote und die Ausführung und dokumentieren, ob die Mängel tatsächlich beseitigt wurden.
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